Advokatfirmaet Vingaardshus logo
Fast ejendom
Andelsboligforeninger

Del artiklen

Ventelistebestemmelse var ikke en velerhvervet rettighed

12. november 2021

En andelsboligforening er et fællesskab, hvor beslutningerne træffes demokratisk af andelshaverne. 

Det er ikke usædvanligt, at der i en andelsboligforening opstår uenigheder omkring driften, vedligehold og forandringer osv. Sådanne uenigheder afgøres ved bestyrelsesbeslutninger, hvor dette er muligt iht. vedtægterne, og ellers ved andelsboligforeningens øverste myndighed – generalforsamlingen. Beslutningerne på en generalforsamling skal træffes i overensstemmelse med vedtægterne, herunder bl.a. krav til stemmeflertallet.

De fleste beslutninger træffes med simpelt flertal, dvs. flertallet blandt de fremmødte. Mere vigtige beslutninger, herunder vedtægtsændringer, skal træffes med kvalificeret flertal, dvs. en angivet brøkdel enten ud fra antal fremmødte eller ud fra de samlede stemmer. Brøkdelen varierer fra forening til forening og kan eksempelvis være 2/3, 3/4, 5/6 eller andet. 

Som en grundsætning, og uagtet vedtægternes indhold, er der beslutninger, der altid kræver enstemmighed. Det vil sige, at alle andelshaverne skal være enige. I praksis er der tale om, at hver enkel andelshaver har en vetoret. 

Er der tale om en velerhvervet rettighed, altså en ret, som en andelshaver har opnået via vedtægterne, eller i praksis, kan der kun ske begrænsning heraf ved stemmeenighed. 

Det er ikke nærmere defineret hvilke rettigheder, der er omfattet af begrebet ”velerhvervet rettighed” ud over, at en andelshavers råderet over andelsboligen ikke kan begrænses, ligesom der som udgangspunkt ikke kan ske en ændring af fordelingstallet. 

Retten i Aalborg har truffet afgørelse i en konkret sag, der drejede som om, om en generalforsamlingsbeslutning var i strid med en andelshavers velerhvervede rettigheder. 

En andelsboligforening havde med kvalificeret flertal besluttet at ændre vedtægtens ventelistebestemmelser således, at foreningens øvrige andelshavere og personer på foreningens venteliste havde forrang for andelshaverens arvinger. Dette skulle gælde både ved en almindelig overdragelse, men også overdragelse i forbindelse med andelshaverens død. 

Andelshaveren havde stævnet foreningen, fordi han var af den opfattelse, at retten til at overdrage til sine arvinger, var en velerhvervet rettighed. 

Retten i Aalborg frifandt foreningen, idet det blev udtalt: Uanset, at den vedtagne ændring stiller personer, med hvem andelshaveren er beslægtet i lige op – eller nedstigende linje, ringere i forhold til muligheden for at få en bolig overdraget, har ændringen ikke betydning for andelshavernes brug eller brugsret af andelen, eller i øvrigt økonomisk betydning for andelshaverne. Retten finder som følge heraf, at ændringen af vedtægtens §§ 14 og 17 ikke indebar et indgreb i en velerhvervet rettighed for sagsøger, og vedtægtsændringen krævede derfor ikke enstemmighed. Sagsøger er således bundet af vedtægterne i deres nuværende affattelse. 

Retten i Aalborg har derfor lagt særligt vægt på, at en sådan ændring i vedtægterne ikke har betydning for andelshaverens brug eller brugsret af andelen, eller i øvrigt har økonomisk betydning for andelshaveren. 

Advokat Anne Henriksen, der bl.a. har speciale i andelsboligforeninger, førte sagen for andelsboligforeningen ved Retten i Aalborg. Sagen er af andelshaveren anket til Landsretten.

Fast ejendom
Andelsboligforeninger

Del artiklen

Specialisterne

Mere viden

Skriv til os

Har du spørgsmål eller brug for hjælp? Eller ønsker du at blive ringet op?

Send os hurtigt og nemt en besked her.

Vi anbefaler, at du ikke fremsender følsomme persondata her. Det kan du i stedet gøre her via en sikker mail til os.

Du kan læse mere om vores persondatapolitik her.

Din meddelelse er modtaget

Tak for din henvendelse – Vi har modtaget din meddelelse, og vi vil vende tilbage hurtigst muligt.

De bedste hilsner fra

Advokatfirmaet Vingaardshus