Der gælder faste regler for stiftelse, overdragelse og prisfastsættelse af andelsboligforeninger. Og køb og salg af andelsboliger er reguleret af andelsboligforeningsloven.

Her på siden har vi samlet viden om vores rådgivning indenfor andelsboligforeninger.

Vi rådgiver blandt andet om:

• Stiftelse af andelsboligforeninger (både nybyggeri og efter tilbudspligten)
• Køb af andelsboliger
• Foreningsforhold, herunder tvister mellem foreningen og den enkelte andelshaver, vedtægter og vedtægtsændringer, deltagelse i generalforsamlinger.
• Salg af foreningens ejendom som udlejningsejendom og opløsning af foreningen
• Omdannelse til ejerboliger
• Inddrivelse af restancer ved andelshaverne, herunder eksklusionssager og tvangs-auktioner

Stiftelse af andelsboligforening

Der findes en række forhold, som skal være opfyldt, før en andelsboligforening erhverver en beboelsesejendom:

• Mindst 60 pct. beboerne i ejendommen skal være medlemmer af foreningen.
• Der skal foreligge et budget for foreningen, som rækker mindst 15 år frem og ikke indeholder indtægter fra salg af andele i foreningen.
• Der skal foreligge en vedligeholdelsesplan for ejendommen for en periode på mindst 15 år.
• Foreningen må kun finansieres med afdragsfrie lån for op til 40 pct. af den del af købesummen, der kan finansieres indenfor 80 pct. af købesummen.
• Ejendommen må ikke have tilhørt en andelsboligforening i de foregående 5 år.

Indenfor de første to år efter stiftelsen må andelsboligforeningen ikke anvende en valu-arvurdering til værdiansættelse af foreningens ejendom. Og først tre år efter stiftelsen må andelsboligforeningen anvende en finansiering med en højere grad af afdragsfrihed end som nævnt ovenfor.

Vi anbefaler altid at få juridisk assistance og rådgivning, når en andelsboligforening skal stiftes, så der er styr på vedtægter mm.

Køb og salg af andelsboliger

Andelsboligloven og den enkelte forenings vedtægter regulerer køb og salg af andelsboliger.

En forenings vedtægter kan f.eks. definere, hvem et medlem må sælge sin andelsbolig til.

Værdiansættelse og maksimalpris på andelsboligen er reguleret af andelsboligloven, men da reglerne kan være yderst komplicerede, anbefaler vi at få juridisk rådgivning og godkendelse af en købsaftale.

Opløsning af andelsboligforeningen

Da salgspriserne på andelsboliger er reguleret gennem andelsboligloven, vil mange andelsboliger ikke kunne sælges til samme pris som en ejerbolig. Derfor opløser flere andelsboligforeninger sig selv frivilligt for at sælge f.eks. ejendommen til en investor, som omdanner boligerne til lejemål. Man kan som andelshaver selv vælge, om man vil fraflytte ejendommen, eller blive boende som lejer.

Hvis din andelsboligforening overvejer at opløse sig selv frivilligt med henblik på at sælge ejendommen, anbefaler vi at tage en advokat med på råd.

Vores advokater har erfaring med salg og opløsning af mere end 100 andelsboligforenin-ger.

Omdannelse fra andelsboligforening til ejerboliger

Det er muligt at omdanne andelsboliger til ejerboliger, men kun for så vidt angår andelsboligforeninger som ejer bygninger, der ligger horisontalt på jorden. Dvs. rækkehuse, dobbelthuse og enkelthuse. For etageejendomme findes visse hindringer i ejerlejlighedsloven.

Ved at overgå til ejerbolig, vil du ikke længere være begrænset til andelsboligforeningslo-vens maksimalpriser, ligesom du vil få større indflydelse på din bolig.

Hvis din andelsboligforening overvejer at opløse sig selv frivilligt med henblik på at blive omdannet til ejerboliger, anbefaler vi at tage en advokat med på råd.

Vedtægter, generalforsamling og andre foreningsforhold

Vedtægterne regulerer andelshavernes og foreningens rettigheder og regler i forhold til f.eks. vedligeholdelse, reglerne for overdragelse af andel mm. Det er en fordel at tage juridisk rådgivning med på råd for at sikre et hensigtsmæssigt indhold af vedtægterne.

En andelsforening fungerer bedst, når samarbejdet mellem andelshaverne er godt. Der kan dog opstå tvister af forskellig art mellem foreningen og en andelshaver, og her kan det være nødvendigt med professionel rådgivning fra en advokat.

Det hænder også, at der skal inddrives restancer hos andelshavere, eller at en andelshaver som sidste udvej skal ekskluderes fra andelsforeningen. Igen anbefaler vi at søge juridisk rådgivning for at sikre andelsboligforeningen.

Vi anbefaler også, at alle foreninger med det samme tegner en retshjælpsdækning hos deres forsikringsselskab. Det er for sent at tegne retshjælpsforsikring, når først tvisten er opstået.