Desværre kan man som udlejer støde ind i en situation, hvor ens lejer handler med euforiserende stoffer eller narkotika fra lejemålet. Det skaber forståeligt stor utryghed blandt ejendommens øvrige beboere og er med til at forringe udlejers ”vare”.
Efter loven har både den private og den almene udlejer pligt til at sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og skal om fornødent sørge for at bringe den misligholdende lejers lejeaftale til ophør.
Men hvilke muligheder har man som udlejer? Det fortæller vi mere om her.
Opsigelse/ophævelse med eller uden forudgående advarsel
Der er i lejeloven og almenlejeloven hjemmel til at opsige en lejeaftale, når lejerens adfærd medfører gener for andre lejere i ejendommen i form af generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. Dog kræver en opsigelse, at lejeren har fået en forudgående advarsel.
Der er også hjemmel til at foretage en opsigelse uden forudgående advarsel, når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet, ligesom udlejer kan ophæve lejeaftalen uden forudgående advarsel, når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtigelser på en sådan måde, at lejerens fjernelse er påkrævet.
“Der er ingen tvivl om, at handel med narkotika/euforiserende stoffer
fra lejemålet er misligholdelse fra lejers side.”
Der er ingen tvivl om, at handel med narkotika/euforiserende stoffer fra lejemålet er misligholdelse fra lejers side. Den lejeretlige sanktion afhænger af omfanget af denne handel. Herudover vil det praktiske problem ofte være, at der ikke er håndgribelige beviser for, at lejeren handler med euforiserende stoffer eller narkotika fra lejemålet. Ofte er der blot nogle klager fra utrygge naboer, som ikke ønsker at stå frem.
Udlejer bør altid opfordre de klagende lejere til at anmelde forholdet til politiet eller selv foretage anmeldelsen.
De almene udlejere kan med hjemmel i almenboliglovens 63d få oplysninger fra politiet om strafferetlige afgørelser vedrørende forhold, som en lejer har begået i boligområdet, såfremt dette må anses som nødvendigt som led i en eksisterende tryghedsskabende indsats i boligområdet. I tilfælde af klager om mistanke om handel med euforiserende stoffer eller narkotika kan den almene udlejer således forsøge at få oplysninger via politiet. Desværre har den private udlejer ikke samme muligheder, hvilket kan synes urimeligt.
Reglerne for ophævelse uden forudgående advarsel er prøvet i Boligretten
Når det er så svært at skaffe konkrete beviser, er det vigtigt for udlejer, at man har ret til at opsige eller ophæve lejeaftalen uden først at skulle sende en skriftlig advarsel først. I en for nylig afgjort retssag er grænserne for, hvad der skal til for at udlejer kan ophæve lejeaftalen uden forudgående advarsel, blevet prøvet.
Sagen vedrørte et alment lejemål, men som nævnt er regelsættet om ophævelse sammenfaldende med lejelovens regelsæt. Den almene udlejer havde længe haft en mistanke om, at der foregik handel fra et af deres lejemål, for de modtog ofte klager fra utrygge beboere, der oplevede en stor trafik til og fra lejemålet især torsdag til lørdag. Ingen af de klagende lejere turde dog stå frem.
En dag modtog udlejer et print fra den mistænkte lejers facebookside, hvor lejeren oplyste, at han havde været udsat for ransagning fra politiet. Han offentliggjorde en kopi af konfiskationserklæringen, der viste hvad der var fundet, ligesom han oplyste, at han havde fået hjælp til olie, så der ikke var nogen, der skulle stå uden hjælp.
Udlejer tolkede dette som et bevis på handel med euforiserende stoffer og valgte at ophæve lejeaftalen.
Med hjemmel i almenboliglovens 63d fik udlejer herefter fra politiet kopi af en straffedom, hvorefter lejer nogle år forinden var idømt fængsel for overdragelse af euforiserende stoffer fra samme lejemål.
Et par måneder efter ophævelsen af lejeaftalen, ransagede politiet på ny lejemålet og fandt igen euforiserende stoffer.
Lejer nægtede at flytte, og udlejer anlagde en boligretssag.
Boligretssagens konkrete spørgsmål
De spørgsmål, der blev rejst under boligretssagen var
- Kunne lejemålet ophæves uden forudgående varsel.
- Kunne udlejer bevise handel med euforiserende stoffer, for straffesagen blev først af-sluttet efter boligretssagen.
- Hvor meget skal der til for at løfte udlejers bevisbyrde for, at lejers adfærd er utryghedsskabende. Ingen af naboerne ville stå frem og afgive vidneforklaring, og lejer påstod, at han kun rådgav syge mennesker om medicinsk cannabis.
Der foreligger ikke meget retspraksis på området. En byretsdom fra 1998 tillod opsigelse med 3 måneders varsel uden forudgående advarsel efter lejers systematiske salg af hash. Besiddelse af khat til eget brug var derimod ikke nok til ophævelse uden forudgående advarsel, hvilket heller ikke var tilfældet ved lejers dyrkning af 6 hampeplanter.
Boligrettens afgørelse
Det var en samlet boligret (3-0), der ud fra oplysningerne om den tidligere dom, og de mængder euforiserende stoffer, der blev konfiskeret i lejligheden samt det foreliggende anklageskrift fandt det bevist, at sagsøgte havde handlet med euforiserende stoffer i et ikke ubetydeligt omfang, og at misligholdelsen var alvorlig nok til, at lejeaftalen kunne ophæves uden forudgående advarsel.
“Det er altså muligt at ophæve lejeaftalen uden forudgående advarsel,
men det kræver, at udlejer kan løfte bevisbyrden…”
Det er altså muligt at ophæve lejeaftalen uden forudgående advarsel, men det kræver, at udlejer kan løfte bevisbyrden for, at der foregår et salg i et ikke ubetydeligt omfang.
Selv om lejer ikke var dømt strafferetligt, da sagen skulle afgøres i Boligretten, valgte Boligretten at prøve de forelagte beviser til bunds, dvs. vidneforklaringer, konfiskationserklæringer og anklageskriftet. Herudover forelå der en tv-udsendelse, hvor lejeren erkendte at have solgt medicinsk cannabis fra lejemålet. Boligretten kom til, at udlejer på den måde havde løftet sin bevisbyrde.
Det kan således lade sig gøre for en udlejer at gennemføre en sag, hvor der ikke foreligger en strafferetlig dom, blot udlejers beviser er stærke nok.
Utryghed blandt andre lejere
Det sidste spørgsmål, som efter min opfattelse også er meget vigtigt, er, hvad der kræves af vidneførsel for at kunne dokumentere utryghed blandt de andre lejere. Der kan vel ikke herske tvivl om, at ingen af os har lyst til at bo som nabo til en person, der handler med euforiserende stoffer. Og det er også meget forståeligt, at naboerne af frygt for repressalier ikke ønsker at stå frem og lave skriftlige klager og afgive vidneforklaringer.
Hertil skal bemærkes, at lejer efter ophævelsen og under hele sagens forberedelse havde foranlediget en regulær shitstorm mod udlejer både på de sociale medier, i lokal- og landsdækkende medier samt via demonstrationer ved udlejers administrationskontor.
Boligdommerne anførte omkring dette spørgsmål: ”Retten finder det på den anførte baggrund ubetænkeligt at lægge til grund, at sagsøgtes handel med euforiserende stoffer har skabt utryghed hos andre lejere.”
Dette er fulgt op i en dom fra Højesteret fra 1. maj 2018 (sag 235/2017), der vedrørte en lejers søn, der havde kastet sten og andre genstande mod politiet i nær tilknytning til det boligområde, hvor lejer boede. Her udtalte Højesteret, at kriminaliteten var egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i boligområdet.
Byrettens dom blev anket, men anken blev hævet lige inden ankesagen skulle hovedforhandles i landsretten.
Dommen er et eksempel på, at de danske domstole hjælper med at beskytte udlejer og alle de andre lejere, mod lejere, der begår kriminalitet i lejemålet eller foretager anden misligholdelse.
Artiklen er også bragt i Magasinet Danske Udlejere, nr. 8/oktober 2018.